عزيزي.. عزيزي.. المستشار العقاري او المسوق العقاري أو الــــــ Broker أو السمسار العقاري؛ من الأخر البياع العقاري
وكل مشتملات من الألقاب وأسماء
كبسولات عقاريه.. بقلم:
المهندسة….. بسمة الغنام .
عزيزي المستشار العقاري.
بيع العقارات من أهم وأصعب فيالمهن عالميا لأن الإقتصاد الدولي للناتج المحلي (GDP) بيكون لصناعه العقارات ضلع مهم جدا في صعوده أو إنخفاضه للدول وعادة بتكون من 20٪ إلي 30٪
مقارنة بباقي الصناعات وده الي بيخلي رخصة مزاولة مهنة بيع العقارات في أمريكا من أصعب الرخص المهنية وبيمر فيها البياع بإختبارات عديدة وصعبة ولازم يكون حاصل علي درجة معينة من التعليم و بعض الشهادات الاخري.
البيعة مش مجرد سعر وحدة رخيص أو غالي وخطة دفع علي عدد سنين أطول.
البيعة حدوتة كبيرة لازم البياع يمر بيها ويعرف يكون ملف تقيمي لكل مشروع عن طريق *أربع خطوات اساسية*:
1- قانوني
2- هندسي
3- تشغيلى
4- بيعي
ونبدء في شرحهم بالتفصيل نقطة نقطة.
اولا،قانوني.
والموضوع مش مختصر في قانونية ملكية الارض فقط
ولا قرار تخصيص ولا إذن حفر
دي حاجات أساسية كده زي إنت إسمك إيه محدش عايش معندوش إسم مثلا .
الموضوع بيبدأ من
كرت وصف المشروع اللي بيحدد فيه (حجم الارض – نسبه البناء – عدد الادوار المرخص بيها –
نوع الاستخدام سواء سكني، تجاري، إداري ، وحدات فندقية).
عدد أدوار التجاري بالمبني و
الجهات المختصه للمراجعة والتصديق علي المشروع،
يعني أكيد إجراءات تراخيص البرج مش زي إجراءات تراخيص العماره ال 10 ادوار
مش زي إجرأءات تراخيص الفيلا
مش زي الفندق مع هيئة السياحة أو الوحدات الفندقية كل نوع ليه قوانينه
ومشتملاته وتقدر تعرف ده من كرت الوصف.
وقانونية بيع المشروع لازم نعرف فيها جملة مهمة جدا *مابني علي باطل فهو باطل*
ومافيش حاجة إسمها العقد شريعة المتعاقدين والعقد بيتحول إلي عقد إزعان من طرف واحد وده شيء خطير وعمره مكان في مصلحة العميل.
العقد لازم يكون مبني علي بنود قانونية حقيقية وصحيحة.
بمعني البند الأتي:
قـرار رئيس مجلس الوزراء رقم ٢١٨٤ لسنة ٢٠٢٢ المــادة ٣ الإعلان عن بيع الوحدات
لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأى مشروع قبل الحصول علـى القـرار الوزارى بأعتماد المخطط العام، وكذلك القرار الوزارى التفصيلى للمرحلـة المـراد الإعلان عنها.
وده معناه ضرورة وجود بند في العقد يكون موضح فيه رقم القرار الوزاري اللي تم إصداره لشرعية بيع المشروع والقرار الوزاري بيطبق للمشروعات الي بيتم مراجعتها من هيئة المجتمعات العمرانية والعاصمة الإدارية بتصدر قرار وزاري للمشاريع السكنيه فقط
ولكن المشاريع الإدارية التجارية ومايعادله بيتم إصدار بيان عدم ممانعة وده بيكون فيه تفاصيل اكثر من القرار الوزاري لإنه بيراجع لوح معمارية كاملة بتفاصيلها وبيكون صادر لأي مشروع قبل طرحه للبيع ولو المشروع أكثر من 3 بدرومات لازم يكون تم الموافقه عليه من هيئة البحوث ولو برج أكثر من 18 دور بيدخل مراجعات دقيقه واصعب ويجب أن يعتمد من بيت خبره والمجمعة العشرية لأن أهم شيء في الابراج قوة الإنشاءات، والاهتزازات، ومقاومة الزلازل، ودراسة حجم ضغط الهواء علي المبني والدفاع المدني وتفاصيل عديدة
يستحيل البيع بدون التأكد من صدورها وإعتمادها من جميع الجهات المسؤلة بالمراجعات لأن مش مسموح فيها بأي أخطاء.
٢- طبقا للماده [66] من قانون حماية المستهلك 181 لا يجوز الإعلان عن حجز وحدات عقارية، أو التعاقد على بيعها، أو بيع الأراضى المعدة للبناء، أو تقسيمها، إلا بعد الحصول على ترخيص بالبناء وفقا لأحكام قانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008.
ولا يجوز أن يتضمن التعاقد أى شرط بتقاضى البائع أو خلفه نسبة أو رسوما أو عمولة من ثمن تصرف المشترى فى الوحدة العقارية، أو مقابل هذا التصرف. ويعتبر باطلا كل شرط يخالف ذلك لسنة 2018.
وطبعا ده مجرد مثل صغير من شرعية البيع وقانونيته وتفاصيل كتيرة لو ذكرت *هتتصدم بإنك بتبيع سمك في مية.
ثانيا، تقيم المبني هندسيا
في بداية اي مشروع بيتم تحديد الكود علي استخدامه طبقا لنوع المشروع إذا كان سكني تجاري اداري فندقي.. إلخ لتنظيم التصميم والتنفيذ وضبط ويعتبر الكود بمثابة دستور المشروع والذي على اساسه يتم الاحتكام في حال حصول اي خلاف بين اطراف المشروع، فالكود هو المرجع الاساسي في التصميم و المراجعة ايضاً.
البنود الرئيسيه للتقيم
الموقع العام
المسقط ألافقي للدور
الوجهات و القطاعات
توجيه المبني والفتحات ( جنوب شمال شرق غرب) الارتفاعات
سلالم الهروب
مداخل ومخارج المشروع الجرجات
عروض الممرات في التجاري والإداري و الوحدات الفندقيه أماكن الحمامات
وغرف الكهرباء و It والامن
عدد الاسانسيرات والحركه الرائسيه
دراسه الدفاع المدني والحرائق
التقسيم الإنشائي والمسافات بين الااعمده (في التجاري والإداري) بالاخص
التقسيم الداخلي للوحدات من حيث الاستخدامات
أحمال ( المبني _الرياح _الزلازل)
بنود هندسيه مافيهاش هزار من غيرها المبني مش هياخذ رخصه
ثالثا التشغيل ثم التشغيل
بيتم تقيم الارباح المستقبليه للمشروع عن طريق مواصفات
التشغيل
التشغيل مش ورقه صفراء عليها أختام تسوقيه بين طرفين الغرض منها صوره في حفله عشاء حلوه واعلانات دعائيه يتم نشيرها علي social media
التشغيل هو الكود الهندسي ولكن مضاعف في المتطلبات
⛔إذا كان الكود الهندسي بيطلب اسانسير واحد التشغيلي يطلب ثلاثه
⛔إذا كان الكود الهندسي مش طالب طرقه خدمه للوحدات التجاريه الكود التشغيلي هيطلب طرقه خدمه مع منطقه تحميل وتفريغ بضائع
وكلما كان للمطور رؤيه أكبر وأعمق في رفع كفاءه المشروع مستقبليا كلما زادت العناصر التشغليه في المشروع و تزيد بشكل مدروس وتفاصيل كثيره توضح انواع استخدمات الاكواد التشغيله هيتم سردها في مقال آخر
رابعاً الخطة البيعيه
تقيم سعر المتر وخطة الدفع طبقا لكل التقيمات السابقة.
التقيم في الحالة دي بيكون سعر مقابل قيمة مش سعر مقابل حفلة حلوة و عمولات أعلي و لوحات إعلانية غير حقيقية وعائد علي الإيجار إلزامي مش مجرد دوشة بيتم الضحك بيها علي العميل لفترة قصيرة. وفي النهايات بتكون النتائج مفزعه
